La plupart des intervenants sur le sujet ont tranché pour la résidence principale avant l’investissement. Et à y regarder de plus près, on ne peut pas leur donner tort dans la plus grande majorité des cas.
Cependant, il est important de comprendre pourquoi, car une stratégie patrimoniale n’est pas universelle. Elle dépend de plusieurs facteurs. Une opportunité immobilière ne s’analyse pas de la même manière pour tous. Elle peut être bonne pour certains et mauvaise pour d’autres…
La résidence principale permet de répondre à divers besoins, psychologique ou sécuritaire, notamment. Avoir son chez soi, pouvoir l’aménager comme on le souhaite et s’y sentir bien, de même que mettre sa famille à l’abri, n’est pas monétisable, mais tout aussi essentiel. Enfin, son exonération de plus-value en cas de revente lui attribuera en plus un attrait fiscal important. Voila pourquoi il semble difficile d’aller contre l’avis général.
Mais quelle serait la valeur de notre patrimoine si nous décidions de louer notre résidence principale et utilisions le montant de l’apport nécessaire à l’acquisition de notre résidence fiscale pour investir dans un ou plusieurs biens immobiliers ?
C’est sur ce point précis que nous pouvons trouver des différences stratégiques. Nous allons essayer de mettre en évidence ces calculs dans un tableau simplifié pour ne pas compliquer la réflexion générale, et du fait des différentes tranches d’impositions et de régimes fiscaux applicables en cas de création de SCI ou autres sociétés d’investissement.
Le tableau ci-dessous présente les possibilités d’acquisition pour un montant d’apport identique.
| Residence Principale | Investissement | |
| Montant du bien | 500 000 € | 750 000 € |
| Apport | 100 000 € | 100 000 € |
| Montant emprunte | 400 000 € | 650 000 € |
| Durée du prêt | 15 ans | 15 ans |
| Taux | 1,8 % | 1,8 % |
| Budget annuel du ménage | 60 000 € | 60 000 € |
| Remboursement annuel | 30 445 € | 49 500 € |
| Montant des revenus du ménage attribué au remboursement de crédit | 30 445 € | 5 000 € |
| Montant de loyer perçu | 0 € | 45 000 € |
| Montant de loyer annuel versé pour se loger pour un même bien | 0 € | 25 000 € |
| Effort de trésorerie annuel total | 30 445 € | 30 000 € |
On peut se rendre compte ici qu’en privilégiant l’investissement, le montant de notre patrimoine sera plus élevé au bout des 15 ans pour un même effort de trésorerie. Les revenus locatifs seront également plus élevés pour l’investissement.
Il est évident que ce tableau est a ajuster en fonction des montages fiscaux, de la tranche de revenus et de la typologie de bien acheté (luxe, habitation, commerces, bureaux, etc.) qui viendront modifier les rentabilités et efforts de trésorerie à la baisse ou a la hausse dans un sens ou dans l’autre.
Mais ce qui est important de souligner ici est que d’une manière générale l’investissement permettra d’acquérir, grâce à l’effet de levier et aux loyers perçus, un patrimoine plus important ainsi que des revenus complémentaires plus conséquents à la fin de votre crédit.
Donc, si le but est de vous créer un revenu complémentaire ou que vous souhaitez prendre votre retraite dans une autre ville que celle de votre résidence principale, l’investissement immobilier n’est pas une piste à éliminer d’entrée face à la résidence principale.
Et même s’il est vrai que la résidence principale n’est pas imposée sur les plus-values, qu’en sera-t-il demain ? Rappelons qu’il existe également des avantages fiscaux pour les investissements immobiliers comme le déficit foncier en cas de rénovation importante, pour ne citer que celui-là.
Pour conclure, la résidence principale reste la meilleure alternative car elle permet d’éviter la gestion de locataires, d’être dans un schéma fiscal (exonération de plus-value) optimum et simple, et elle permet de répondre à des besoins psychologiques ou essentiels. Mais l’investissement restera une meilleure option si le but recherché est l’optimisation de création de patrimoine à long terme, et encore plus si vous bénéficiez d’un loyer faible pour votre résidence principale, ou d’une rentabilité élevée du bien loué. Il impliquera en revanche une gestion plus importante ou le recours à un professionnel et une exposition aux risques plus important (loyers impayés).
Comme nous l’indiquions au début de cette réflexion, une stratégie patrimoniale est fonction de votre propre situation. Et ce qui est valable pour vous ne l’est pas forcément pour votre voisin. Donc, pour être certain de votre choix, il vous faudra prendre le temps d’analyser votre situation et votre objectif afin qu’il soit le plus pertinent pour vous.
