Le coût d’un remboursement anticipé de prêt immobilier

Un emprunteur peut payer le capital restant de son crédit immobilier et les intérêts avant la date d’échéance prévue pour le remboursement. On parle de remboursement anticipé de prêt immobilier. 

Ce mode de remboursement n’est pas sans condition. Il existe notamment des frais, qui peuvent être importants en fonction du capital dû. Il est donc indispensable de disposer de toutes les informations y afférentes avant de se lancer.

Principe et fonctionnement du remboursement anticipé d’un prêt immobilier 

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier consiste à régler tout ou une partie du montant emprunté avant le terme du contrat. L’emprunteur peut l’effectuer après avoir reçu une somme d’argent importante, provenant par exemple de la vente d’un bien, d’une rente ou d’un héritage.

Dans certains cas, le remboursement anticipé du prêt immobilier fait suite à un changement de situation. Il peut notamment être induit par le décès, un déménagement ou un handicap entraînant l’invalidité.

Remboursement anticipé d’un crédit immobilier : deux modes de remboursement possibles

Le remboursement anticipé du prêt immobilier peut être partiel ou total selon les capacités financières de l’emprunteur. Dans le cas d’un remboursement partiel, deux modalités sont envisageables : 

• Maintenir le montant des mensualités et raccourcir la durée de remboursement. Ce dernier prend alors fin plus rapidement que prévu.
• Garder la même durée de remboursement et réduire le montant des mensualités. Cela se traduit par un gain de pouvoir d’achat tous les mois.

L’emprunteur est libre de définir le montant à rembourser chaque mois. Il suffit qu’il soit supérieur ou égal à 10 % du montant initial.

Les frais de remboursement anticipé d’un prêt immobilier

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier entraîne le paiement de frais, appelés pénalités de remboursement anticipé ou indemnités de remboursement anticipé (IRA). Le montant de ces pénalités est plafonné, et ne doit pas excéder l’équivalent de 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.

En fonction du montant du capital dû, il peut donc représenter des sommes plus ou moins importantes. Néanmoins, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier allège les charges totales. Il raccourcit en effet la durée du crédit et réduit ainsi le montant des intérêts et le coût total de l’assurance de prêt.

Toutefois, pour qu’il soit avantageux, les économies réalisées doivent être supérieures au coût du remboursement. L’emprunteur doit calculer les intérêts et le coût de l’assurance qu’il n’aura plus à payer. Il doit ensuite le comparer avec le montant des frais de remboursement anticipé.

Le calcul du remboursement anticipé d’un prêt immobilier

Pour calculer les frais de remboursement anticipé d’un prêt à taux fixe, l’emprunteur doit :

• Multiplier la mensualité de son crédit par 6 pour les 6 mois d’intérêts ;
• Multiplier le capital restant dû par 3 %. 

La banque retiendra le montant le moins élevé de ces deux calculs.

Pour un crédit à taux variable en revanche, il faut prendre le montant du capital restant dû et le multiplier par le taux de remboursement. En principe, le taux de remboursement est de 1,5 %. Certains contrats de crédit à taux variable prévoient également une exonération des frais pour un remboursement anticipé partiel.

Afin de connaître le coût du remboursement anticipé, le client peut aussi utiliser un simulateur de remboursement anticipé.

Il convient de souligner que dans certaines situations, le remboursement bénéficie d’une exonération des frais. Celle-ci s’applique pour les crédits souscrits après le 1^er juillet 1999, et remboursés en raison :

• Du décès de l’emprunteur ou de son conjoint ; 
• D’une cessation forcée d’activité, suite à un licenciement par exemple ;
• D’une vente de bien immobilier à cause d’un déménagement professionnel, lié aux activités de l’emprunteur ou de son conjoint.

Comment éviter les frais de remboursement anticipé ?

L’emprunteur a la possibilité d’éviter le paiement des frais de remboursement anticipé. Pour ce faire, il peut :

• Inclure une clause de suppression des indemnités dans le contrat. Le client peut négocier une levée des pénalités avec la banque au moment de la souscription. Cette dernière peut imposer une durée minimale de remboursement en contrepartie.
• Choisir un contrat avec un taux variable, qui, en général, n’entraîne pas de frais de remboursement anticipé. Le client doit toutefois s’assurer que l’absence de frais est précisée dans le contrat.
• Faire jouer la concurrence. Le rachat de crédit immobilier par une autre banque entraîne nécessairement des indemnités. Cependant, toutes les banques feront des efforts pour attirer ou conserver un client. Deux cas peuvent alors se présenter. Négocier avec un établissement bancaire concurrent de manière à inclure les indemnités dans son offre. Ou négocier un taux favorable auprès de la banque initialement choisie contre la suppression des pénalités.

La procédure à suivre pour demander un remboursement anticipé du crédit immobilier 

L’emprunteur qui réalise un remboursement anticipé du crédit immobilier doit contacter sa banque et l’informer de sa décision. Il peut entrer en contact avec cette dernière par téléphone, par e-mail ou en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception.

Suite à la demande du client, la banque doit lui communiquer le montant exact du capital restant dû. Elle doit également préciser le montant des frais de remboursement anticipé du prêt immobilier. Le document appelé décompte de remboursement peut être fourni gratuitement ou moyennant des frais.

À noter que pour certains types de prêts, l’établissement de crédit peut refuser le remboursement par anticipation pendant 10 ans. En général, les conditions sont précisées dans le contrat.