La plupart des contrats de location prévoient une clause concernant la révision annuelle des loyers. C’est grâce à ce terme que les bailleurs peuvent augmenter leurs tarifs tous les ans. Ils ne sont toutefois pas libres de fixer l’augmentation comme ils le souhaitent. Ils doivent se baser sur l’évolution des loyers au cours des 12 derniers mois. Celle-ci est traduite par l’indice de référence des loyers.
L’indice de référence des loyers ou IRL est un chiffre indicatif calculé par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Il sert de cadre de référence pour l’augmentation des loyers des logements loués vides ou meublés.
L’objectif est d’empêcher les bailleurs d’imposer une augmentation abusive. Il est bon de rappeler que la hausse des loyers est régie par des règles strictes. L’augmentation ne peut survenir qu’une seule fois par an et est soumise à deux conditions :
De ce fait, l’indice des loyers a été établi pour mieux encadrer les augmentations et pour lutter contre l’inflation.
L’Insee calcule l’indice des loyers tous les trimestres etse base sur l’indice des prix à la consommation afin que la hausse corresponde à l’évolution du pouvoir d’achat des ménages.
Depuis le 8 février 2008, l’organisme se réfère uniquement sur la progression enregistrée au cours des 12 derniers mois. Il ne tient pas compte du prix du tabac et des loyers en cours.
D’un point de vue global, le taux d’évolution retenu est la différence entre l’IRL en cours et l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Une fois l’écart établi, la hausse du loyer ne peut aller au-delà de l’évolution enregistrée.
Le calcul de l’augmentation se fait sur le montant des loyers hors charges. Pour obtenir le chiffre à ne pas dépasser, une formule assez simple a été établie :
Nouveau loyer = (loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de référence du bail) / IRL du même trimestre de l’année précédente.
Grâce à l’indice de référence des loyers, les propriétaires bailleurs peuvent augmenter les loyers tout en restant dans le cadre légal. Les locataires, quant à eux, subissent la hausse sans que cela ne leur porte préjudice.
C’est aux bailleurs que revient la tâche de réviser leurs loyers. Pour ce faire, ils doivent détenir trois données majeures, à savoir :
Concernant le nouvel IRL du trimestre de référence, le propriétaire dispose de deux options. Il peut se référer au dernier IRL paru avant la date de signature du bail de location. À défaut, il se réfère à l’IRL que l’Insee a annoncé lors de la signature du bail.
Pour ce qui est de la révision des loyers proprement dite, la première ne doit avoir lieu qu’un an après la signature du contrat de location. Par exemple, si le bail a été signé le 6 mai 2019, il sera possible de réviser le loyer à la date du 6 mai 2020. L’ancien IRL à considérer sera celui du premier trimestre de l’année 2019, tandis que le nouvel IRL sera celui du premier trimestre de l’année 2020.
Il faut souligner que le bailleur ne dispose que d’un délai d’un an à compter de la date de révision pour envoyer sa demande de révision au locataire.
Pour aller plus loin :
