Mettre sa maison en location représente un investissement intéressant. Cela permet effectivement de se constituer un revenu supplémentaire et de préparer sa retraite. Toutefois, le bailleur n’est jamais à l’abri des difficultés de paiement de son locataire, d’où l’intérêt de souscrire une assurance loyer impayé ou garantie loyer impayé (GLI). Mais pour en tirer réellement profit, il est indispensable de bien choisir son assureur.
Comme son nom l’indique, la garantie loyer impayé sécurise le bailleur contre les impayés. Elle permet aussi de protéger le logement contre les détériorations matérielles.
En fonction des offres, l’assurance loyer impayé peut prendre en charge de nombreuses situations. Notamment le recours à un représentant juridique dans le cadre d’un litige avec le locataire, le décès ou le départ prématuré de ce dernier.
Cette assurance est attribuée uniquement aux propriétaires qui louent leur maison à des locataires solvables. Autrement dit, ces derniers doivent être salariés en CDI et avoir plus de 30 ans. Le logement doit être leur résidence principale. Certaines catégories de locataires peuvent être éligibles. Il est conseillé de se renseigner au préalable auprès de l’assureur avant de signer le contrat.
La garantie loyer impayé ne doit pas être confondue avec la Garantie des risques locatifs (GRL), laquelle n’a plus effet depuis le 1er janvier 2016. Elle diffère aussi de la Garantie universelle des loyers (GUL) qui a été remplacée par le dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi).
Avant de souscrire une assurance loyer impayé, le propriétaire doit s’assurer de la solvabilité de son locataire en lui demandant certains documents, tels que :
Il doit également fournir une copie de l’état des lieux d’entrée et du contrat de bail incluant une clause résolutoire ou de solidarité.
Une fois toutes les pièces de justification réunies, le bailleur peut soumettre sa demande auprès de l’assureur. Par ailleurs, la GLI concerne uniquement les locations de longue durée.
Comme pour toute assurance, le propriétaire est amené à verser une cotisation. L’indemnisation se fait à un rythme mensuel ou trimestriel, en fonction du contrat établi. Il convient donc de bien définir vos besoins avant de vous engager auprès de la compagnie d’assurance.
Le propriétaire de la maison en location a la possibilité de souscrire une assurance loyer impayé en faisant appel à un professionnel en immobilier. Cette démarche s’avère moins chère, mais avec des honoraires de gestion en supplément. Le prestataire se charge alors des appels de loyer et des relances. Il effectue aussi un suivi de la procédure avec l’assurance.
Il est également possible de souscrire un contrat en direct. Toutefois, cette option est plus chère et présente des risques, dont la perte de garantie suite au non-respect des conditions du contrat.
Certains courtiers collaborent avec des assureurs spécialisés ou des banques. Ces professionnels ont pour mission de rechercher une assurance adaptée aux besoins du bailleur. Il existe différentes formules, prenant en charge les loyers impayés, les pertes pécuniaires liées à un locataire défaillant, les contentieux et procédures juridiques…
Le bailleur peut également présenter son dossier auprès d’une banque, appelée bancassurance. Un tel organisme est réputé pour ses tarifs moins élevés comparés à ceux des assureurs spécialisés.
Ces derniers proposent en général des formules plus chères que la moyenne. Néanmoins, les nombreuses garanties assurent une protection optimale. À titre d’exemple, l’assurance PGA couvre jusqu’à 90 000 euros par sinistre. Elle prend en charge également les frais de remise en état après comparaison de l’état de lieux d’entrée et de sortie. Et en cas d’intervention d’un avocat, le bailleur reçoit des indemnités pouvant aller jusqu’à 20 000 euros par sinistre.
Pour Interassurances, le plafond des loyers impayés s’élève jusqu’à 70 000 euros sans limite de durée. Celui des détériorations immobilières est de 10 000 euros par sinistre.
Pour Sacapp, les loyers impayés sont indemnisés à concurrence de 24 mois. Les frais de recours sont de 4 600 euros par sinistre et ceux des dégradations locatives s’élèvent à 2 300 euros par sinistre. Un taux d’effort à 37 % est exigé pour pouvoir souscrire à cette assurance.
Pour trouver la meilleure offre de GLI, le mieux est d’effectuer une simulation de devis sur le site des assureurs. Dans la plupart des cas, les bailleurs se focalisent essentiellement sur le taux, ce qui est tout à fait logique. Toutefois, il faut prendre en compte d’autres paramètres, dont les garanties. Il est important de vérifier leur durée et le plafond pour chaque sinistre.
Pour aller plus loin :
