En France, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations vides. Elle instaure aussi les différentes clauses à insérer dans le contrat de bail. Il s’agit notamment des clauses obligatoires et des clauses illégales que certains propriétaires peuvent être tentés d’inclure dans le contrat. 

Différentes lois, dont la loi Alur, ont apporté quelques changements au texte de base. Toutefois, c’est ce dernier qui est toujours appliqué dès que le logement est occupé à titre de résidence principale par le locataire.

Les clauses obligatoires sur un contrat de location

L’article 3 de la loi 1989 indique la teneur obligatoire des baux de location. Ces derniers doivent mentionner les informations suivantes :

• la désignation des signataires dudit contrat. Doivent apparaître le nom et l’adresse du propriétaire bailleur ou de son mandataire ainsi que le nom du locataire.
• une description détaillée du logement et de ses annexes. Ce point se réfère à la surface habitable, au nombre de pièces mises en location, aux équipements fournis dans le logement, aux différentes annexes incluses dans le contrat…
• la destination du logement. Le document doit mentionner l’usage des locaux. S’agit-il exclusivement d’un usage d’habitation ou d’un usage mixte d’habitation et professionnel ?
• le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement et de révision.
• les honoraires de l’agence immobilière et leur répartition entre les différentes parties concernées.
• dans le cadre d’une copropriété, l’énumération des parties communes comme l’ascenseur, le parking, les espaces verts, la piscine, les aires de jeux…
• le montant ainsi que la date de paiement du dernier loyer du précédent locataire si celui-ci a quitté les lieux depuis moins de 18 mois.
• les travaux réalisés au sein du logement depuis la fin du dernier contrat de location. Il faut préciser leur nature et leur montant.

Dans les communes ou quartiers situés dans une zone tendue, il faut préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré. En cas de complément de loyer, il faut également le mentionner avec les caractéristiques de confort qui peuvent le justifier.

Les clauses facultatives sur un contrat de location

Outre les clauses obligatoires fixées par les textes législatifs, d’autres termes facultatifs peuvent apparaître sur un contrat de location type. Il s’agit notamment :

• dudépôt de garantie. Il est effectivement facultatif. Si le propriétaire en prévoit, il doit mentionner le montant sur le document pour location. Le montant ne doit pas dépasser un mois de loyer pour une location nue.
• de laclause derévision du loyer. Dans la majorité des cas, la révision se fait annuellement.
• des clauses résolutoires. Ces points permettent la résiliation automatique du bail de location si le locataire ou le propriétaire ne respecte pas les termes du contrat signé.
• des délais de préavis.
• du montant des charges locatives avec leurs modalités de paiement et de réajustement.
• des autres obligations, aussi bien du bailleur que du locataire. Y figure notamment le contrat d’entretien annuel… 

En général, il est possible d’y rajouter d’autres clauses tant qu’elles sont conformes à la loi. Il faut effectivement souligner que certains documents imposent des termes illégaux ou abusifs. L’article 4 de la loi de 1989 a d’ailleurs établi une liste des clauses illégales courantes. 

Si le propriétaire peut interdire la présence de chiens d’attaque, il ne peut interdire au locataire d’héberger des personnes à titre temporaire. Il ne peut, non plus, imposer au locataire le choix de la compagnie d’assurance. La reconduction tacite du contrat de location, est également illégale lorsque le locataire occupe les lieux depuis moins de six ans. 

Quant au bailleur, il ne peut exiger des amendes au locataire, même en cas de manquement aux termes du contrat. Il ne peut non plus supprimer des prestations prévues dans le contrat sans contrepartie équivalente. 

Pour aller plus loin :

1. Modèle gratuit de bail de location
2. Modèle contrat de location gratuit
3. Bail de colocation que doit il comporter