Sur le contrat de location à signer, un des termes concerne la caution ou plus précisément le dépôt de garantie. Le document précise son montant et les modalités de restitution au départ du locataire. Malheureusement, malgré les termes clairs, certains bailleurs tendent à abuser sur les retenues, voire la non-restitution de la somme due. La loi est pourtant claire. Voici ce qu’elle en dit.
La plupart des contrats de bail prévoient un dépôt de garantie. La somme versée par le locataire à son entrée sert de garantie au bailleur. Ce dernier le conserve jusqu’au départ du locataire et l’utilise lorsque des réparations sont requises. D’une manière générale, la caution sert à payer la réparation des dégâts occasionnés par le locataire durant l’occupation du logement.
En cas d’absence de dommage, la somme doit lui être restituée en totalité. C’est généralement sur ce point que les litiges apparaissent, certains bailleurs refusant de rendre la somme payée. Ils évoquent souvent des différences entre l’état des lieux à l’entrée et à la sortie. En cas de réelles différences, ils ont le droit de garder la caution, mais avec justificatifs à l’appui.
Si une restitution doit être faite, elle doit survenir dans un délai de deux mois après la remise des clés et la réalisation de l’état des lieux de sortie. Ce délai est réduit à un mois si l’état des lieux à la sortie est conforme à celui réalisé à l’entrée.
Avant toute restitution de caution, plusieurs points concernant le logement sont à vérifier. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 présente une liste non exhaustive des réparations que le locataire doit entreprendre durant l’occupation des lieux. Si l’une ou plusieurs d’entre elles n’ont pas été exécutées, le bailleur peut faire une retenue sur le dépôt de garantie.
Parmi les points évoqués par ce texte de loi, on peut citer :
La liste des travaux locatifs est longue, d’où l’intérêt pour le locataire de la consulter avant d’occuper les lieux. En cas de loyers impayés, de logement laissé dans un état de saleté important ou d’éléments anormalement endommagés, la retenue partielle ou totale s’applique.
Dans tous les cas, le propriétaire-bailleur doit apporter des justificatifs quant aux dégradations et différences notées.
Lorsque le dépôt de garantie fait l’objet de retenues, le bailleur doit pouvoir en justifier la raison. Pour ce faire, il peut présenter des photos des dégâts réalisés par le locataire ou faire une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Il peut également faire appel à un huissier pour constater les dégradations et présenter ce constat aux concernés. Un avis signé par un expert comme un électricien, un plombier… peut aussi servir de preuve.
Une fois les preuves rassemblées, le bailleur doit établir un devis dont le montant doit correspondre aux réparations à réaliser. La somme calculée sera ensuite déduite de la caution tandis que le reste, s’il y en a, sera restitué au locataire partant.
Attention, lorsque les dégradations émanent de la vétusté du logement, aucune retenue ne peut être faite. Une grille de vétusté doit d’ailleurs être établie au début du bail de location. Instaurée par la loi Alur, cette grille doit obtenir l’« accord d’un collectif de location » pour être valable.
Quand les dégradations concernent certains équipements comme un évier cassé ou une porte forcée, le bailleur ne peut les facturer à leur valeur à neuf.
Pour aller plus loin :
