L’histoire a montré qu’essayer de prédire l’avenir économique était un exercice périlleux. Il faudrait pour cela réussir à concentrer l’intégralité des informations de tous les domaines. A quoi il faudrait être capable d’ajouter les éléments futurs de toutes natures et par définition inconnus. La crise du coronavirus en est le parfait exemple. Il est également évident que plus le chemin est long depuis la dernière crise, plus la nouvelle se rapproche. Mais combien de nous auraient étés capables de prédire que la nouvelle crise serait sanitaire. Les taux bas pratiqués depuis de nombreuses années et les liquidités excessives sur les marchés semblaient être des causes bien plus probables.
Ceci étant l’analyse de marché reste le meilleur outil économique à notre disposition pour anticiper au mieux les tendances futurs. Elle apporte une aide précieuse à la prise de décision. Et force est de constater que les éléments s’alignent pour soutenir plus que de raison une hausse immobilière.
Taux bas
Le marché Immobilier est soutenu depuis de nombreuses années par des taux extrêmement faible. Rapportés à l’inflation ils se retrouvent même nuls. La longévité des taux bas tend à accroitre la demande de crédit immobilier sur une très longue période. De plus ces taux sont plus bas que ce a quoi l’économie réelle devrait emprunter. Cet effet d’opportunité ainsi créé pousse donc à investir à plus grande échelle.
Excès de liquidités
Les excès de liquidités engendrés par une politique de taux bas depuis des années à laquelle s’ajoute la politique de relance post COVID favorisent également un accroissement des prix immobiliers. En effet les grands groupes institutionnels et autres investisseurs privés se retrouvant avec des liquidités importantes dirigent une grande partie de celles-ci dans l’immobilier considéré comme un investissement sécurisé. Leurs liquidités à investir, cumulés a un taux bas poussent vers des acquisitions à des prix toujours plus hauts.
Exclusion des « primo accédants »
La situation post COVID a accentué le durcissement des conditions d’obtention de prêt déjà amorcé avant la crise. La réduction du nombre d’années d’emprunt, et le durcissement d’application des taux d’endettement ont pour effet de limiter l’accession à la propriété des primo accédants. Le retrait injuste d’une partie des acquéreurs potentiels pourrait laisser croire à une poussée des prix vers le bas. Mais dans ce cas, il laisse d’avantage le marché se faire par les investisseurs et foyers à fort revenus. Empêchant aux foyers moyen de jouer un rôle régulateur en cas de baisse des prix. En effet il est plus facile pour les propriétaires de résidences principales d’attendre que la tempête passe pour vendre. Ceci rendant le marché moins volatile. L’investisseur lui comparera avec les autres opportunités d’investissement qui s’offrent à lui quitte à vendre à perte.
Les logements neufs
La création de logement neuf est inferieur à la demande et au niveau auquel elle devrait se trouver. Ce qui contribue également à la hausse des prix en créant un effet de rareté sur le marché de l’offre.
Conclusion
Il est évident qu’a la lecture de toutes ces informations, le marché immobilier profite de nombreuses forces le poussant vers des sommets. Les plans de relance économique, amplifie également cette hausse. On ne voit donc pas bien ce qui pourrait empêcher celle ci de se poursuivre. A moyen terme, seule l’inflation (2,5 à 4% dans les 4 à 5 prochaines années) pourrait jouer un rôle régulateur sur les prix. Si l’état applique de plus une politique de maintien des prix (hausse légère des taux immobiliers, augmentation de création de logements…) alors l’inflation pourrait suffire à réguler le marché à moyen terme. Cela permettrait également a l’état de diminuer son endettement. En effet si les prix de l’immobilier stagnent sur quelques années, et laissent l’inflation (contrôlée tout de même) redonner du pouvoir d’achat aux ménages, cette bulle tant décriée pourrait se dégonfler sans trop de violence. A moins qu’un évènement imprévu ne s’invite d’ici-là……….
