En France, la révision de loyer est possible lorsque cette action est spécifiée dans le bail de location. Le propriétaire bailleur n’est toutefois pas libre d’augmenter le loyer comme il le souhaite. Il doit, pour rester dans la légalité, fixer la hausse en fonction de l’indice de révision de loyer ou IRL. Ce dernier est calculé trimestriellement par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) et doit servir de cadre de référence pour toute révision de loyers.
La révision de loyer ne peut se faire qu’une seule fois par an. La date doit être convenue à l’avance entre les deux parties. Généralement, elle se fait à compter de la date d’anniversaire du bail. Autrement dit, le bailleur peut augmenter le loyer du logement un an après que le locataire a pris possession des lieux.
Le propriétaire dispose d’un délai d’un an à partir de la date d’anniversaire du bail pour manifester sa volonté de réviser le loyer. Passé ce délai, il ne peut plus exiger une augmentation au locataire pour l’année écoulée.
Si le contrat de location initial n’évoque pas de révision de loyer, le propriétaire ne peut pas en augmenter le montant pendant toute la durée du bail.
La révision du loyer ne peut se faire librement. En effet, les propriétaires sont soumis à l’indexation des loyers pour calculer la hausse autorisée. Pour ce faire, il faut tenir compte de l’indice de référence des loyers ou IRL.
L’IRL est établi en se basant sur l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois. Il n’inclut pas le prix du tabac ni les loyers. Le taux d’évolution est ensuite déterminé par la différence entre l’IRL en cours et l’IRL du même trimestre pour l’année précédente.
L’augmentation du loyer ne doit pas dépasser ce taux d’évolution pour que les ménages puissent maîtriser leur pouvoir d’achat.
L’indice de référence des loyers a été établi pour mieux encadrer leur augmentation. Le but est d’empêcher les hausses abusives tout en permettant aux bailleurs de réviser leurs tarifs.
Il s’agit donc d’établir un plafond pour la revalorisation des loyers. Soulignons que les locations meublées et vides sont toutes les deux soumises à cette indexation. Il en va de même pour les loyers des HLM avec, toutefois, quelques spécificités.
Pour rappel, l’IRL a été instauré par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005. L’Insee doit publier un nouvel IRL au cours du premier mois de chaque trimestre.
Concernant la méthode de calcul de la révision des loyers, trois données sont essentielles :
La formule est établie comme suit :
Nouveau loyer = (montant du loyer actuel x nouvel IRL connu) / ancien IRL du même trimestre de l’année précédente.
Concernant le nouvel IRL, il faut retenir soit celui du trimestre au cours duquel le bail a été signé, soit celui du trimestre précédent. Il suffit ensuite de faire coïncider les deux IRL en se basant sur le même trimestre. Le calcul permet d’obtenir la hausse de loyer autorisée.
Pour aller plus loin :
