Qu’on se rassure ! Même lorsque le bail de location signé prévoit une révision annuelle du loyer, le bailleur ne peut l’augmenter de manière abusive. Il est effectivement soumis à l’indice de référence des loyers. Il s’agit d’une donnée mesurée trimestriellement par l’Insee. L’IRL permet de réviser les loyers en fonction de l’évolution des prix à la consommation.
De nombreux sites proposent aujourd’hui de calculer l’augmentation de loyer à la place du bailleur ou du locataire. Cela permet d’éviter les erreurs de calcul. Il reste néanmoins possible d’effectuer le calcul par soi-même d’après une formule toute simple.
Nouveau loyer = (loyer actuel hors charges x nouvel IRL du trimestre de référence) / ancien IRL du même trimestre de l’année dernière
Il suffit donc d’avoir ces trois données pour obtenir la hausse autorisée du loyer. Concernant le nouvel IRL de référence, il faut prendre, soit celui du trimestre en cours, soit celui du trimestre précédent.
Pour information, l’IRL exprime la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers. Il est mesuré en se basant sur les douze derniers mois. C’est l’Insee qui se charge de le déterminer par trimestre. En général, le nouvel IRL est connu quelques jours seulement après la fin de chaque trimestre. Le nouvel IRL utilisé dans la formule sera donc le dernier annoncé.
Le propriétaire bailleur peut réviser le loyer une fois par an et à une date convenue avec le locataire. Cette date doit être mentionnée dans le contrat de location. À défaut, c’est la date d’anniversaire de la signature du bail qui est retenue. Autrement dit, le propriétaire peut décider d’augmenter son loyer un an après occupation des lieux par le locataire.
Attention toutefois, l’augmentation n’est pas systématique. Seuls les contrats qui prévoient une révision de loyer peuvent y prétendre. Elle n’est pas non plus obligatoire. En effet, même lorsque ce terme est inclus dans le bail, le bailleur est libre de l’appliquer ou non.
Il lui faut toutefois comprendre qu’il ne dispose que d’un délai d’un an à partir de la date de prise d’effet de la révision pour manifester sa volonté. S’il ne le fait pas au cours de ce délai, il en perd le bénéfice.
Dans le cas où il manifesterait sa volonté d’augmenter le loyer au cours de l’année, l’indexation du loyer ne peut se faire que pour le temps qui reste à courir.
La révision des loyers sous-entend souvent une revalorisation à la hausse puisque globalement, la variation des prix à la consommation est positive. Il se peut toutefois qu’elle soit négative, ce qui induit une baisse du loyer.
Dans ce cas-là, le bailleur peut simplement décider de ne pas réviser son loyer. Il lui reste également une autre option : celle de préciser sur le contrat de location une évolution de loyer uniquement à la hausse.
Par ailleurs, pour augmenter le loyer, le bailleur ne peut jamais dépasser la variation indiquée par l’IRL. Il existe toutefois des cas exceptionnels pour lesquels une dérogation à cette règle est possible.
C’est notamment le cas lorsque le loyer hors charge est très faible par rapport aux prix moyens en vigueur sur le marché de l’immobilier. Le propriétaire pourra alors augmenter le loyer, mais toujours progressivement.
Pour aller plus loin :
