Expulsion d’un locataire: Quel est la procédure légale?

Loyers impayés, troubles du voisinage, sous-location… nombreuses sont les raisons qui peuvent justifier l’expulsion d’un locataire. Malgré cela, le bailleur ne peut agir comme il le souhaite, même lorsque le locataire est en tort. Son seul recours est de saisir la justice pour entamer une procédure d’expulsion. Cette dernière peut durer des mois, d’où l’importance de bien suivre les différentes étapes légales sous peine de nullité. 

Une clause résolutoire dès la signature du bail de location

Le premier conseil que l’on peut donner aux propriétaires-bailleurs est de toujours inclure une clause résolutoire dans le contrat de location. Ainsi, en cas de non-respect des termes établis, le propriétaire peut accélérer l’expulsion du locataire. Il doit toutefois respecter une procédure mise en place par la loi. Celle-ci comprend les étapes suivantes :

• Envoyer au locataire un commandement de payer. Cet ordre doit être transmis à son destinataire par voie d’huissier. Sur le document, le montant des sommes réclamées ainsi que les honoraires de l’huissier doivent être mentionnés. L’intéressé dispose, à compter de la réception de ce commandement, de deux mois pour procéder au paiement. Il peut néanmoins demander un délai supplémentaire auprès du tribunal d’instance. Il lui est également possible de demander une aide financière à un fonds de solidarité logement.
• Saisir le tribunal d’instance en cas de non-paiement. Si malgré le commandement de payer, le locataire ne procède pas au paiement, le propriétaire peut saisir à ce stade le tribunal d’instance de la zone où se trouve le logement loué. Cette saisine a pour objectif de faire constater l’application de la clause résolutoire, de la résolution du contrat de bail et de l’expulsion du locataire. Là encore, le juge peut accorder un nouveau délai au locataire.
• Envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux. Une fois que le tribunal prononce l’expulsion, le propriétaire doit contacter un huissier. Ce dernier aura pour rôle de transmettre au locataire un commandement de quitter les lieux. 

La procédure d’expulsion en l’absence de clause résolutoire

Si le bail de location ne contient pas de clause résolutoire, la procédure d’expulsion est la suivante :

• Assigner le locataire devant le tribunal d’instance par acte d’huissier. L’objectif est de résilier le bail signé et d’obtenir un commandement d’expulsion du locataire.
• Attendre le verdict du juge. Ce dernier peut soit accorder un délai de paiement au locataire, soit résilier le contrat de location et ordonner l’expulsion. Un commandement de quitter les lieux doit alors être transmis au locataire par voie d’huissier. Dans le cas où le logement concerné serait la résidence principale du locataire, l’ordre de quitter les lieux doit également parvenir à la Préfecture.

Même si le juge se prononce, le locataire peut saisir le Tribunal de grande instance pour que son délai initial de deux mois soit prolongé. En fonction des cas, le juge peut accorder un délai de trois mois à trois ans de plus. Divers critères sont retenus pour la prise de décision. On peut citer les problèmes médicaux du locataire, son âge, sa situation familiale…

Par ailleurs, avant l’assignation du locataire en justice, le bailleur peut lui envoyer une lettre de mise en demeure. Il s’agit d’une option facultative.

La procédure que le bailleur doit suivre le jour de l’expulsion

Le jour de l’expulsion, seul l’huissier peut entrer chez le locataire. Si le bailleur décide d’entrer malgré l’interdiction, il s’expose à une amende d’environ 30 000 euros et une peine d’emprisonnement de 3 ans. 

L’huissier, pour sa part, peut se présenter au logement entre 6 heures et 21 heures durant les jours ouvrables. Il n’est pas tenu de prévenir au préalable le locataire. Lorsque ce dernier accepte de quitter les lieux sans problème, l’huissier établit un procès-verbal qui contient un inventaire des meubles. Les clés lui sont ensuite remises. 

Dans le cas où le locataire refuserait d’ouvrir la porte à l’huissier ou s’il est absent, l’huissier établit quand même un procès-verbal. Dans ce document, il fait état d’une tentative d’expulsion infructueuse. Le professionnel peut ensuite contacter les forces de l’ordre ainsi qu’un serrurier. Les meubles sont alors enlevés, la serrure remplacée et une affiche placardée sur la porte d’entrée principale. 

Il faut souligner que même lorsque le bailleur est dans son droit d’expulser un locataire, il ne peut le faire durant la trêve hivernale. Celle-ci va du 1^er novembre au 31 mars. 

Pour aller plus loin :

1. Modèle de lettre de fin de bail
2. Comment planifier une fin de bail
3. Que doit comporter un contrat de location