Le crédit à remboursement différé : principe et avantages

Au moment de la souscription à un crédit immobilier, l’emprunteur définit les modalités avec la banque. Pour certains cependant, le remboursement des mensualités dès les premiers mois peut être difficile. C’est souvent le cas lorsqu’il faut en même temps payer le loyer ou financer des travaux. En de pareils cas, l’emprunteur peut négocier les modalités de remboursement et opter pour un prêt différé. Et ce, afin de reporter le paiement des mensualités et/ou des intérêts.

Les différentes modalités de remboursement d’un prêt immobilier 

Contrairement à un prêt différé, les conditions de remboursement du crédit immobilier sont généralement précisées avec l’offre. La banque y renseigne la date de paiement de la première mensualité, l’échéancier ainsi que le montant des mensualités.

Néanmoins, les cadres réglementaires en vigueur prévoient que le premier paiement doit avoir lieu au plus tôt 30 jours après. Ce délai est compté à partir de la date de versement du capital emprunté à la banque. La date de remboursement des premières mensualités dépend ainsi de celle du déblocage des fonds :

• Pour un crédit immobilier destiné à l’achat d’une maison ou d’un appartement, la banque effectue le virement après que l’acte définitif ait été signé.
• Pour un crédit destiné à financer des travaux, les factures sont réglées par la banque elle-même. 
• Pour un prêt destiné à l’acquisition d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), la banque effectue le paiement suivant l’avancement des travaux. Le remboursement a lieu après la livraison des travaux. 

En principe, le paiement de la première mensualité a lieu dans le premier mois qui suit la signature de l’acte de vente chez le notaire. Les banques restent toutefois ouvertes à des négociations : 

• L’emprunteur peut par exemple demander à ce que la date de la première mensualité soit identique à celle du paiement de son salaire. 
• Il peut aussi demander un différé de remboursement pour un prêt immobilier, qui permet de remettre à plus tard le paiement des mensualités. 

Le prêt différé, qu’est-ce exactement ?

Le différé de remboursement d’un prêt immobilier indique la période pendant laquelle l’emprunteur n’effectue aucun remboursement. On parle également de franchise. Selon le contrat conclu avec la banque, il peut aussi éviter le paiement des intérêts. En revanche, le paiement de l’assurance emprunteur sera maintenu à chaque échéance. 

Les clients peuvent obtenir un prêt différé pour la construction d’une maison, le financement de travaux ou l’acquisition d’un bien VEFA. Ils peuvent alors choisir entre deux types de différés : un prêt immobilier avec différé partiel ou total.

Le différé total

Dans le cas d’un différé total, le client ne paie ni le capital ni les intérêts, mais uniquement l’assurance du prêt. Par conséquent, il effectue le remboursement du prêt, du capital et des intérêts, à la fin de cette période.

Le différé partiel

Souscrire un prêt immobilier avec différé partiel permet à l’emprunteur de rembourser uniquement les intérêts et de payer l’assurance. Ces remboursements s’effectuent pendant la période négociée avec l’établissement de crédit. Ce n’est qu’à la fin de la période de différé qu’il commence à payer le capital, en plus des intérêts.

Le crédit à remboursement différé et les intérêts intercalaires 

Le différé de remboursement d’un prêt immobilier entraîne des frais, appelés intérêts intercalaires. Ils s’appliquent notamment pour les prêts avec un remboursement différé total. 

En effet, bien que l’emprunteur ne s’acquitte de rien durant la période de différé, les intérêts sont toujours considérés par la banque. Ceux qui n’ont pas été payés pendant le différé s’ajoutent au capital restant dû. 

Au terme de cette période, le client devra donc payer les mensualités. Ces dernières incluent le capital dû et les intérêts d’emprunt ainsi que les intérêts intercalaires. 

Le montant des intérêts intercalaires dépend : 

• Du taux du crédit ; 
• Du montant débloqué ; 
• De la durée qui s’écoule après le déblocage de la totalité des fonds. 

Pour le calculer, les banques peuvent utiliser la formule suivante : 

Mensualité des intérêts intercalaires = (Montant débloqué X Taux du prêt)/12

Soulignons toutefois que la formule diffère d’une banque à une autre. En effet, les réglementations existantes encadrent uniquement le calcul du Taux Effectif Global (TEG).

Il arrive que la banque définisse les intérêts intercalaires d’un prêt différé suivant : 

• Un prorata temporis, qui permet de mettre en place un taux périodique à la place d’un taux annuel ; 
• Les intérêts intercalaires de la période de différé uniquement, afin de calculer une majoration.

Dans quel cas faut-il recourir à un prêt différé ? 

Un prêt immobilier à remboursement différé constitue une alternative afin de diminuer les charges sur une période donnée. Il consiste à repousser la date de la première mensualité. Il faut toutefois tenir compte des frais intercalaires qu’il génère. Alors, dans quel cas faut-il demander un prêt différé ?

Un crédit à remboursement différé peut être intéressant : 

• Dans le cadre d’un projet d’investissement qui génère du revenu. Ce dernier servira alors à couvrir le paiement des frais soulevés par le différé.
• Pour un achat dans le neuf (construction de maison individuelle ou VEFA), où le logement ne peut pas être habité dans les premiers mois.
• Pour un achat dans l’ancien, qui peut entraîner de lourds travaux de rénovation avant que le logement soit habitable.

Pour un investissement locatif, les banques accordent généralement un prêt à remboursement différé qui ne dépasse pas six mois. Il peut néanmoins être intéressant. L’idée est d’attendre que le logement soit occupé pour payer les premières mensualités.