Revenus locataire

Dans le cadre de la location d’un logement, le loyer est un élément central, autant pour le bailleur que le futur locataire. Fixé librement par le propriétaire, il peut varier d’une région à l’autre, avec des plafonnements mis en place par les pouvoirs publics. Pour une gestion locativeefficace, il est essentiel de considérer le revenu du locataire avant de signer le contrat de bail.

Revenu du locataire et capacité locative : à déterminer avant d’établir un contrat de bail

Pour savoir si un locataire dispose de moyens financiers suffisants pour payer régulièrement le loyer, il est primordial de calculer sa capacité locative. Cette démarche permet de comparer objectivement les dossiers de locationde plusieurs candidats.

En règle générale, toutes charges locatives incluses, le loyer devrait représenter en moyenne le tiers des revenus nets mensuels perçus par le locataire. Au-delà de ce ratio de 33,3 %, il peut être considéré comme une dépense difficile à payer, bien que prioritaire.

En permettant de déterminer le ratio de solvabilité des demandeurs, le calcul de la capacité locative fait ressortir les meilleures candidatures (celles qui présentent le moins de risques financiers).

Revenu du locataire et fixation du loyer dans le cadre d’un contrat de bail

Dans la pratique, le propriétaire est libre de fixer le loyer. C’est notamment le cas pour :

• Une première mise en location ;
• Un logement inoccupé pour une période supérieure à 18 mois.

Toutefois, pour limiter l’augmentation excessive des loyers alors que les revenus des locataires restent stables, les pouvoirs publics ont mis en place un système de plafonnement des loyers.

Cette disposition vise aussi à faciliter l’accès au logement, particulièrement dans certaines zones où la demande en logement est largement supérieure à l’offre.

Le plafonnement s’applique notamment aux relocations, essentiellement si le logement est la résidence principale du locataire. Dans ce cas, le nouveau loyer ne pourra pas être supérieur à celui appliqué lors de la précédente location. 

Par contre, une réévaluation peut être envisagée si aucune révision n’a eu lieu dans les 12 mois qui ont précédé la signature du nouveau contrat de bail. Le loyer sera alors reconsidéré en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers.

Une augmentation de loyer peut notamment être envisagée si :

• Le loyer a été sous-évalué lors de la précédente mise en location ;
• Des travaux de mise en conformité avec les normes de décence ou d’amélioration ont été effectués durant le bail précédent. Le montant des travaux doit être au moins égal à 50 % des 12 derniers mois de loyer. L’augmentation pourra alors représenter jusqu’à 15 % du coût réel des travaux engagés.

Pour certaines villes comme Paris ou Lille, en plus du plafonnement, un loyer de référence est fixé par arrêté de la Préfecture. Il est exprimé par mètre carré et par catégorie de logement.

Les justificatifs de revenus du locataire pour se prémunir des loyers impayés

Pour éviter les loyers impayés et des rapports locatifs tendus, avant de signer un contrat de bail, il est indispensable d’évaluer la solvabilité d’un locataire. Il convient donc d’étudier les documents fournis dans le dossier de location, notamment ceux relatifs au revenu du locataire.

Parmi les documents obligatoires pour une location figurent les documents attestant de toute source de revenus du locataire. À titre d’exemple, s’il est salarié dans une entreprise, il devra fournir ses 3 derniers justificatifs de salaire. 

Pour un chômeur, une attestation délivrée par Pôle Emploi et attestant qu’il perçoit une allocation peut faire office de justificatif de revenu. Pour sa part, un étudiant pourra présenter une attestation de bourse.