Tout savoir sur la garantie des loyers impayés

Les loyers impayés est la plus grande hantise des propriétaires. En effet, en cas d’impayés du locataire, le bailleur n’a pas le droit de le déloger. Il lui faut entreprendre une procédure d’expulsion qui peut durer plusieurs années. Et même dans le cas d’une telle démarche, il n’a aucune garantie de percevoir la somme qui lui est due. Pour se protéger de pareils cas, il convient de souscrire une Garantie des loyers impayés ou GLI. 

Qu’est-ce que la Garantie des loyers impayés ?

La Garantie des loyers impayés ou GLI est un contrat d’assurance à souscrire auprès d’un assureur ou d’une banque. Elle est valable seulement pour les logements loués à titre de résidence permanente. Le contrat peut être souscrit à titre individuel ou par le biais d’un contrat groupe. Dans les deux cas, les couvertures offertes sont les mêmes. Certaines compagnies peuvent néanmoins proposer plus ou moins de garanties. 

La GLI, que l’on appelle aussi « Assurance loyers impayés », propose généralement les garanties suivantes :

• Le paiement des loyers impayés : la GLI couvre les loyers impayés ainsi que les charges, les indemnités d’occupation et les taxes généralement à la charge du locataire. L’assureur ne tient pas compte du non-paiement de ces frais pour les prendre en charge. Il peut toutefois appliquer une franchise.
• La prise en charge des dégradations et détériorations du logement dont le locataire est l’auteur. Cette garantie optionnelle permet de payer les travaux relatifs aux dégâts causés par le locataire. La GLI couvre seulement les dégradations non couverts par le dépôt de garantie et qui ont été constatées après le départ du locataire. Un plafond d’indemnisation est souvent prévu dans le contrat.
• Le remboursement des frais de contentieux et la prise en charge de la procédure en cas de litige entre le propriétaire et le locataire.

Les conditions d’indemnisation pour chaque garantie peuvent varier d’une compagnie d’assurance à une autre. Il en est de même pour les tarifs. Avant de signer un contrat, il est recommandé de comparer plusieurs offres pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix.

Quand peut-on faire jouer son assurance pour loyers impayés ? 

Les compagnies d’assurance mettent en place de nombreuses conditions avant d’accorder une garantie des loyers impayés aux bailleurs. Parmi les conditions majeures figure la solvabilité du locataire. 

Avant d’accepter un locataire, le bailleur doit alors s’assurer qu’il est solvable. Un locataire est dit solvable lorsque son salaire est 2,7 à 3 fois supérieur à la totalité du loyer et des charges locatives. En d’autres termes, le montant mensuel à payer ne doit pas excéder le tiers de ses revenus mensuels. 

Pour prouver sa capacité à payer, le locataire doit fournir des pièces justificatives au bailleur. Elles seront utilisées en cas de défaillance de paiement. Dans le dossier à fournir, on retrouvera :

• une pièce d’identité ;
• un avis d’imposition ;
• une copie du contrat de travail ou de l’attestation fournie par l’employeur ;
• les trois dernières fiches de paie…

En général, le contrat d’assurance est accordé lorsque le locataire est un salarié en CDI hors période d’essai. S’il a été embauché en CDD, il reste solvable à condition que la durée qui reste de son contrat de travail soit d’au moins huit mois. 

Dans le cas d’étudiants ou d’apprentis, le locataire doit obligatoirement disposer d’une caution solidaire. C’est le seul cas où la caution peut être associée à l’assurance des loyers impayés.

À part ces conditions qui définissent le profil du locataire, le bailleur a d’autres obligations pour se faire rembourser par sa GLI. Il doit effectivement :

• s’assurer que le contrat de location réponde à la législation en vigueur et qu’il comprenne une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
• disposer de toutes les garanties de solvabilité du locataire ;
• justifier le fait qu’à la constatation d’un non-paiement, il a déjà relancé le locataire par courrier et l’a déjà mis en demeure de payer.

Ce n’est qu’après cela qu’il peut faire une déclaration de sinistre auprès de l’assureur. Ce dernier vérifiera que ces étapes ont bien été suivies, sous peine de refus d’indemnisation. 

Pour aller plus loin :

1. Garantie loyer impayé: Le comparatif des offres
2. L’assurance loyer impayé une bonne idée
3. Comment choisir votre logiciel de gestion locative